Page 129 - Evento Guatemala 2012
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Incumplimiento regulatorio

El contratista se expone a caer en un incumplimiento regulatorio cuando no entiende o tiene
un conocimiento limitado de los códigos, reglas, leyes y estatutos que, en caso de no respetarse,
podrían derivar en alegaciones de incumplimiento.

Desde el año 2000, los organismos del Gobierno federal de Estados Unidos empezaron a exigir
que ciertas obras de gran envergadura se construyeran bajo requisitos de construcción «verde».
En la actualidad, la Administración de Servicios Generales (GSA, por su sigla en inglés), la en-
tidad dueña de las propiedades gubernamentales, exige que sus obras cumplan con las normas
de construcción «verde». Otros organismos públicos también establecieron reglas similares.
Siguiendo ese rumbo, algunos estados de este país aprobaron legislación «verde» para las obras
de construcción estatales. Hoy más de treinta estados tienen alguna forma de legislación que
requiere que se utilicen determinadas estrategias o métodos de construcción «verde». Algunos
incluso exigen que se alcance un nivel específico de certificación.

Además, ciertos proyectos de desarrollo ahora están calificados para acceder a una variedad de
incentivos monetarios, entre ellos créditos contributivos, reducción de impuestos de propiedad
y bonos «verdes» exentos de impuestos. También pueden aplicarse penalidades vinculadas a
incumplimiento de los códigos de construcción «verde» y reglamentos de zonificación.

Primer caso legal

Un caso que subraya la controversia que puede despertar una obra de construcción «verde»
es el de «Shaw Development vs. Southern Builders (Civil Action No. 19-C-07-011405 Circuit
Court, Maryland, 2007)», uno de los primeros litigios sobre este tipo de edificaciones.

El proyecto se llamaba «Captain’s Galley», se llevaría a cabo en el estado de Maryland e invo-
lucraba:

•	 Un contrato de USD 7.500.000 para construir un condominio de 23 unidades.
•	 Un período de ejecución de 11 meses.
•	 Aspectos «verdes» en el diseño para obtener el nivel Plata de certificación LEED.
•	 El proyecto fue aceptado en un programa estatal que otorgaba créditos contributivos para

   el desarrollador, pero solo si:
   •	 la obra lograba certificación de Plata
   •	 la obra se entregaba antes de la fecha de expiración de los créditos

Algunos meses después de terminar la obra, el contratista procedió a embargar el proyecto por
USD 54.000, monto que representaba lo que se le debía después de entregar el proyecto. A con-
tinuación, el desarrollador contrademandó al contratista por USD 1.300.000 con el argumento
de incumplimiento de contrato y negligencia. Entre otros puntos, el desarrollador alegaba que:

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